别墅的花园属谁？
《物权法》有规定，小区里的绿地归全体业主共有，但是，开发商在建设这些绿地的时候，已经花了金钱、人力和物力，这些绿地的使用权归开发商所有。 换句话说就是，这块地皮属于开发商，你交了物管费，获得了在这块地上自由活动的权利（包括散步、跑步、打太极等等），但你没有获得这块土地的使用权（不能在里面盖房子，种草种菜都行，只要不破坏土地）。同样，你也没有获得这块地上的建筑物（比如小区里的亭子、假山、雕塑、灯柱等）的所有权。
如果真要是算起来，你获得的“产权”最多只包括你在地面上的那部分——也就是房屋本身的占地面积。这个面积是可以通过房产证件来证明的。 但如果发生纠纷的时候，法律原则是会倾向于保护大多数人的利益。因为少数人占有的土地数量不可能大过大多数人，如果把地给回少数人的话，多数人只能得到很少的一部分甚至一分都没有。那么，这地就没得建了。
所以，法律是这么规定的，但实际操作中，一般会倾向保护大多数人的利益！ 比如说，以前老小区没规划的情况下，开发商拆掉旧楼建新房，把路拓宽或者改成车库，这在法律上是没有问题的，因为法律规定了，因为公共利益的需要，可以对小区内的土地进行适当改造。这里就牵涉到什么是“公共利益”的问题，一般来说，公共利益的界定是比较宽松的，这种改变不会严重降低业主的生活品质，一般认为符合公共利益的要求。
随着人们生活水平的不断提高，居住条件也日益改善。别墅是近年来比较流行的高级住宅。别墅一般是指独门独户的低层住宅，它既不同于一般商品房的套成住宅，也不同于农民的自有住宅，而是房屋所有者从房地产开发企业购房得来，其取得方式和一般的城市居民住宅相同，都出自房地产交易。实践中容易产生纠纷的是附着在别墅房屋所有权下的花园的归属和使用问题。在人们观念中，在别墅前有一个自己专用的花园，是高级住宅的必不可少的部分和优势，有的当事人购房时就冲着有这个花园，因此在过户、办证、交付房屋过程中，没有疑义，甚至没有谈到花园的使用和管理问题，但在实际居住后，才发现，所谓花园，实际上是一公共绿地，所有该片别墅区的居民都可以进入、使用，这就产生了纠纷。处理这类纠纷要确定花园的性质。如果花园是附属于房屋专有部分的绿地，是购买时一并购买，随所购房屋一并交付的，那么这个花园应当是所购房屋的组成部分，属该房屋的所有权人专有。它和公共绿地的区别在于，专有绿地在购买时要单独议价，有单独价款；在交付房屋及绿地时，有分清四至的平面图；而且通常在管理、养护的过程中，所有权人是直接管理、使用。如果是一片别墅区内的花园或绿地，在购买房屋时，已经确定是公有的，是所有该片别墅区的居民都可以进入、使用的绿地，那么就属于公共绿地，该片区域内的所有人共同共有这片绿地，所有人均可以使用。
对于共有花园或者绿地的管理、养护，由约定从约定，没有约定或约定不明的，可以类推建筑物的管理、养护的规定执行，由所有人协商确定，协商不成的，由人数较多的一方意见决定，但绝对人数不占多数的一方人数所占建筑面积过半数的，按所有人所持建筑面积较多的一方意见决定。如果因建设或者管理不当，使绿地面积减少的，应当予以恢复。如果因一方或者几方使用不当，使绿地被污染、破坏，影响其他业主利益的，应当承担恢复原状、赔偿损失的民事责任。
