别墅为什么涨得慢？
谢邀~ 今年1月，我写过一篇关于别墅估值的文章，当时以良渚文化村某楼盘为例，计算过别墅的折价和溢价情况。 时间过去3个月，杭州二手房市场出现了降价潮，不少板块的房价都出现了下跌，其中也包括别墅。据我观察，目前杭州二手别墅的平均成交价大概比上个月下降了5%左右。 为什么会下跌呢？ 我之前在文章中也提到过，二手房市场上，影响价格的主要因素是供需关系。
首先看需求，购买别墅的客户分三种情况，第一种是自住需求，第二种是投资需求（包括升值和投资租金）。第三种是为子女购置婚房需求。 目前来说，第一种自住型客户的需求较为稳定；而第二、三种投资或投机性需求，受到市场波动的影响较大。在二手房市场的下行周期中，此类房源往往最先被抛售，成交量也会大幅增加，价格自然也受影响。 再看供给，影响供求关系的另一个重要因素是供应侧的存量。据统计，2018年杭州新房共成交67059套，其中别墅类住宅仅成交了4225套，占新房总成交量比重约为6.2%。也就是说，绝大多数购房者的置业优先级为普通住宅＞别墅。
所以，即使现在全国大部分城市都在大力发展保障性住房，增加市场供应量，对于杭州这样的城市而言，新建商品住宅总体还是供不应求，尤其是好地段的别墅就更少。这种供不应求的局面，将在一定程度上限制二手房别墅价格的下跌幅度。 在同一板块内，新房与二手房的价格差一直存在。
以拱墅区新城板块为例，今年1月份，该地块出让时，新鸿基以15495元/平方米的成本，创下近一年多以来杭州土拍单价新高。而周边二手小区如新城国际等，平均挂牌价格已经超过了4万元/㎡。 新房与二手房价格的倒挂，无疑会增加购房者入手二手房的决心。加上银行放贷速度加快，放款周期缩短，这也促使部分购房者尽快入手，防止政策调整导致贷款难度加大。