别墅能不能报建主要取决于土地性质，在住宅用地（R）用地上盖的独立别墅是可以报建的；但如果是商业用地或工业用地的话就不能盖别墅了，应该改造为公寓、写字楼或工厂等。 现在一般城市都实行建设用地规划许可证和建设工程规划许可证双证制度，没有这两个证件，无论是民房还是商铺都不能开建。 当然，如果已经建好并入住的“别墅”，由于历史原因未能办理报批手续的，按规定应当由当地政府协调办理相关手续，并补缴相关费用。不过，这种情形下一般需要交纳的土地出让金等费用会比较可观。
值得一提的是，虽然《城乡规划法》规定农村村民一户只能拥有一处宅基地，住宅建设用地不得超过300平方米，但是各地对“别墅”的管制并不是很严；而城镇范围内的“别墅”则严格受限于法律条款。 比如北京就明确规定，自2010年5月1日起，中心城区原则上不再新建单套面积大于140平方米的住房，远郊区县(怀柔、延庆、密云)新建住房单套面积也不能超过90平方米。
东风秀优质答主一般城镇规划区内原则上不能再建独栋式、联排式商品住宅了，而在城镇规划区外还是可以的。《广东省城市控制性详细规划管理条例》中明确规定，除为实施城市规划进行旧城区改建之外，在城市规划区内还不得核发独栋式、联排式商品住宅建设规划许可证。
所以买房者想要在城镇规划区内购买洋房或者别墅等，需要考虑清楚。而想要建房的农村户口业主，如果是在城镇规划区外就没什么影响，如果是在城镇规划区内，则不能建设独栋式、联排式房屋，可建造其他住宅。
另外，对于《城市用地分类与规划建设用地标准》中对居住用地分为三类有规定：一类居住用地，即绿地较多，配套设施齐全的独立式住宅用地；二类居住用地，即配套较齐，环境良好公寓、外侨公寓等用地；三类居住用地，即设施较欠缺、环境较差的住宅用地。新修订的条例对二类居住用地也有限制，即在规划二类居住用地上不可以插建独栋式、联排式商品住宅。
目前，大多数的普通楼盘，属于二类居住用地。上述规定主要是针对高档别墅或洋房，一般普通住宅插建的可能性不大。
