90多平方的别墅？
最近在改造自己的别墅，来回答一下这个问题！ 这套别墅是14年左右买的，位于杭州近郊区，当时的价格大概350一平，总成本320万左右，加上装修和家具家电一共花了四百万左右。
先放一套小区图 在杭州这个区域这个价格能买到这样的别墅还是很值得的，后面会放内部图片。房子问题主要有两点，一是得房率低（80%），二是没有院子。 买这套房子主要因为离上班地点近，其次对庭院生活比较向往。所以买了以后就做了花园，然后养了一些花花草草。当然也种了果树、蔬菜。
春天的时候，各种花开，很美。这是花园改造前，一片荒地，种花之前。 改造成的样子。 除了花园，家里还有一个小阳台，平时没事可以晒晒太阳。 外面就是小区的花园，晚上出来吹吹风挺舒服的。
室内部分，一层只有一个房间朝北，比较暗。目前作为客厅使用。 南面两个卧室和一个书房，还有一个生活阳台。 目前我一个人住，所以卧室够用了。
书房被改成了衣帽间，这样衣物就可以分类收藏了。 楼上是一个大卧室，有两个房间朝北，由于采光不好目前作为储物间使用。 有一个小卫生间，为了上厕所方便，特意留了一个窗户。 这个房子最满意的是两个大露台，夏天可以在上面喝茶聊天，欣赏夜景。 冬天可以在上面晒晒太阳，看看书，很惬意。 这栋别墅的建筑年代有些久，外立面瓷砖已经脱落。
内部结构一般，得房率比较低。不过对于别墅来说，只要有个院子，就够了。
首先要说一下，别墅和楼房不同，楼房是按套卖的，而别墅却是按套内面积来出售的（按得房率100%来售卖），所以上面你说的90多平的别墅，实际上也是90多平，没有其他面积（有的地方也有一定的公摊，但也很低，一般在3%-8%之间），如果是联排别墅的话，建成之后，前面的花园和后面的庭院加起来在30平左右，如果是独栋的话，那你的土地面积就更多了，可能有300平的土地面积。
别墅价格的高低，除了按面积来计算外，还得考虑土地的价格，而土地的价格，又与你选择的地段有很大的关系，另外别墅的类型，和外立面的用材，都会影响到价格。
拿我现在这个城市来说，如果想要在郊区买个低密度的（小区的容积率低）纯独栋（项目中全是独栋）的话，大概也就是9000左右一平，300平的土地，可能也就10万左右，也就是100万不到，你就可以买一套90多平的独栋别墅，前面后面有花园和庭院（都是自己的）。但是房子再好，郊区的配套也很差，没有医院学校商场，生活很不方便。如果想要在改善区域（周边有一些生活配套，居住环境好些，没有重工业）买一个联排别墅的话，如果面积还是90多平的话，那就意味着小区的容积率会高些（联排一般容积率能达到1.3-1.6），也就是建造的房子会更多，也就是小区的密度会更大，而一般开发商为了利润，还会选择做合院式的联排，也就是前面没有花园，都是房子（房子的进深很大，前后都没有庭院，都是房子，为了增加赠送面积），30多平的土地，也就6万不到，房子单价大概在13000/平左右，也就是你花费不到140万，就可以买一套联排；如果你想要做有前花园的联排的话，那可能面积就会大一点，在110-130平之间，单价也会高一些，可能在16000左右，这样的话，大概花费170-200万左右。还有些项目，开发商为了吸引人，会做低密度的（大概在1.0-1.3）独栋（项目中也有一部分是独栋）的别墅，那么土地面积就会大很多，可能有400-500平，30万的土地款，加上90多平的房子，也就要200多万。还有些项目，做的独栋也很低矮，做成了类四合院，那么土地面积会更大，可能有800-1000平，50万的土地款，加上90多平的房子，也就230万左右，也不多。但是缺点就是，离市区远，周边的大型配套都没有，还是有很大的局限性。
价格最高的，就是高改善区域和市中心区域（周边的大型配套很完善，居住环境很好，没有重工业，也不吵）的别墅，如果是普通的独栋，可能面积就大很多了，在150-180平之间，单价更是高很多，可能要2万/平，500-600平的土地，20万的土地价，加上300万的房子，也就是总价在320万左右。而很多开发商，都会在高改善区域和市中心区域做叠拼，也就是叠墅，面积一般是180-250平（由于叠墅是两户叠加，所以前面有花园，后面有小庭院，每户的建筑面积都很大，可能有130多平，再加上公共面积，也就是使用面积超过150平，再加上阳台，小院等送面积，建成之后的得房率很高），价格也是很高，可能达到2.2万/平，40万的土地价，再加上房子的350万，总价在390万左右。而很多开发商，在市中心区域，还会做上跃，也就是上叠（叠墅一般只有两层，上面一层和下面一层，上面一层叫上叠，下面一层叫下叠，上叠由于只有上面一层，所以下面也有花园，也就是相当于一个联排的别墅，但上面是独享的，使用空间很多，所以上叠的单价比下叠贵很多，一般比下叠贵30%甚至更多，叠墅一般面积比较小，可能只有120平，但是由于叠墅叠了很多层，也就是叠墅的进深很大，前面后面都没有花园和庭院，也就意味着叠墅容积率
