别墅物管费如何定价？
我做过高档住宅和写字楼的物业，说说我的看法 先说高档住宅吧 现在国内的高档住宅一般分为两类，一类是带会所的那种，有游泳池、网球场等休闲设施。一类是没有这些配套，但拥有高端园林景观及豪华大门的。 通常来说第二种会相对便宜一点，因为管理成本较低（因为不需要维护游泳池等昂贵设施），而第一种则比较贵了 因为我有做过两种类型项目的前期介入，可以说说他们的区别。
第一项成本的区别在于是否要建游泳池。泳池设备加上人工维护费用是相当大的开支，如果没有这一块，可以减少相当一部分开支。
第二项成本的差别在于有无高档会所。现在市场上对高档住宅的要求，往往配有高档会所，这样业主可以在这里进行休闲娱乐活动。但是需要配套相应的专业人员、设备以及场地，这些都是成本。如果项目没有这块规划，那就可以省去这一部分支出。
第三项成本在于是否有高端园林景观。高档住宅的地块往往要求较高的绿化率，同时配备景观池、景观灯等，这对环境维护、保洁工作以及绿化养护来说是很大的工作量，都需要增加相应的人力物力。 而写字楼的物业费则主要取决于硬件设施。
首先看电梯数量，一般来说，一栋写字楼有多少部电梯是有一定规模的限价的。多一部电梯，就意味着要多投入一台电梯的费用，以及相应的运行电费。还有公共区域的装修档次，如果是铺瓷砖，那成本就低一些；如果是铺大理石或者花岗岩，那就成本就高一些…… 另外，就是看附加价值。比如这栋楼是不是所在区域的地标性建筑，如果是的话，那么物管的投入就要加大，因为要增加保安巡视频次等等。
还有一种方法，即参考同类型写字楼的物业费标准。如果该类型写字楼普遍收费标准为5元/平方米，那么就差不多能估算出该项目的单价了。当然，这种情况下的推算结果只能作为参考。因为不同企业的需求不同，有的企业可能对网络带宽要求较高，那么费用就会上浮；有的企业对安全保卫要求极为严格，也需要增加相应成本。 所以，综合上面所说，如果要估算别墅的物业服务费，可以参考以下办法。 先通过市场调研，了解目标客户的消费理念与消费水平。然后计算物业费的基本构成——人力成本+硬件成本+公共能耗。最后考虑附加价值，如品牌影响力、管理服务经验等等。