别墅送的花园有产权吗？
没有产权，也不能办理小产权证。 因为土地是国家的，你的使用权是租用而不是获得，因此不能买卖、不能抵押；因为无产权证所以无法办理抵押贷款 所谓的小产权房其实是一个比较模糊的概念，一般是指未缴纳土地出让金或仅缴纳少量土地出让金而取得房屋所有权的房屋。未交土地出让金的房屋肯定不能办理产权证，而交了部分土地出让金的“小产权房”能否办理产权证呢？这就要分析你购买的“小产权房”的性质了。 很多“小产权房”其实都是开发商违规建设出售的，这些房子本来就应该属于违建，被行政部门拆除也不应该补偿。但是有的“小产权房”是合法报批报建，甚至已经取得了竣工验收备案证的，这种“小产权房”实际上就是商品房，只是缺少一个法定的权属证书罢了（现在房地产调控，办不了房产证）。
如果该房屋属于上述第二种情形，即合法建造但未取得权属证书的，根据《城市房地产开发经营管理条例》第33条的规定，可以由县级以上人民政府认定和处理，所以这种房屋是受到法律保护的。只要不存在违反规划，影响城市规划的情况就可以。 但是，如果是第一种情形，即违法占用耕地以及非法修建的住房，则应依法予以拆除。 购买“小产权房”存在很大的法律风险，大家还是慎重购买。
严格地说，花园（也称为后院、后花园）是别墅独有的，联排别墅甚至独栋联排都不具备私家花园的品质，而只有小院（所谓私家庭院）。因此，一般只有独栋、双拼、联排等类型别墅才有送花园一说，当然这种赠送一般是在开发商的宣传中，而不能写进合同，通常也没有办证的可能。因为根据住宅设计规范，我们所说的“花园”其实是建筑基地（也即宅基地、宗地、地块，是住宅楼依法占有的土地部分）的一部分，属于“宅前、屋后、公共设施周围等开敞的无顶盖的场地”，属于住宅用地的“非建筑部分”，而“庭院”则应该归入“居住绿地”，都不具有单独办证的条件。
至于别墅的花园和庭院实际可否使用，一般根据相应的户型和实际的建筑用地面积等情况，有相关规划审批手续的前提下是完全可以的；如果赠送的后花园、庭院面积过大，已接近占用其他业主的分摊绿地，根据《城市居住区规划设计规范》有关“公共绿地或宅间绿地面积不得小于居住区绿地的70%”的规定，则有侵占公摊之嫌，这种所谓的赠送往往是一纸空文，最终很难执行，即便执行了被侵权的业主也可申请撤销其赠予行为，甚至要求给予赔偿并收回相应的私占面积。所以，购买“赠送花园”（庭院）的别墅，不仅要注意该部分面积有无经过规划审批，还应实际考察可使用面积有多大，有多大可能真正赠送给自己。
