开发别墅小区赚钱吗？
不请自来~ 作为一名前期规划设计师，可以很明确的告诉您，从投资角度来看，非常不划算！！ 在我国现行的房地产设计销售模式中，有普通住宅、高档住宅（别墅）和保障性住房三个大类。其中，普通住宅又有刚需和普通三种类型。 对于一个开发商或一个小公司来说，一般情况下是先做普通住宅然后才考虑做别墅，因为别墅的利润高，但是风险也大，不是那么稳妥。
以我们公司最近做的项目为例——位于北京西五环外，总用地面积34968.31㎡（合52亩），其中建设用地面积27320.5㎡（合40.98亩），代征绿化用地7647.81㎡（合11.47亩）；总建筑面积57460平方米，总占地面积相当于70多亩地，这样算起来的话，容积率只有1.03，属于纯低密社区。 这个项目的土地价款加上前期手续办理费用加起来一共花了1.35亿元（这个钱只是花在了这块地上，不涉及后续的建筑及装修成本）。这里有一张土地出让时开的发票 ——增值税专票，金额13504万元 另外，在拿地的时候，这个宗地要求配建安置房，经测算，安置房成本约1.2亿元（这一部分钱最后由开发企业直接支付给安置房的建设方即被拆迁村民）。
这个项目最终设计方案为4栋6层纯洋房产品，11栋5+1层洋房产品，共计532户。按照平均面积120平米/套计算，总共6698万平米，再加上公共部位面积（公摊）大概10%左右，每套业主多缴纳几千块钱的公摊费用。 最后，房子盖好了，到了销售的时候。由于处在西山风景区内，又是纯低密的洋房社区，得房率很高（一梯一户，每户都有赠送面积，得房率基本是100%，而普通高层一般为70%~80%），所以销售价格也很自信，每平米价格比附近类似产品贵了将近一万块钱，也就是说买100平米的房子要多花近100万！ 就这样，政府从土地上拿了1.35亿+1.2亿=2.55亿元（这只是土地款，不含各项税费以及土地出让之后的各种支出），而开发商最终造价可能不到两亿元（仅指建筑本身的造价，不包括各种附加费用），两者相差5500万元左右。这还是北京的房价，如果是三四线城市，房价减半的话，这个差额更是恐怖。
别墅区的开发，对房地产商来说，无疑是块诱人的蛋糕。许多房地产开发商把它当作树立企业品牌，扩大企业知名度和信誉度的重要手段，因此不惜投入血本进行规划设计和小区建设，以此来提升自己的市场竞争力。
但毕竟，别墅作为一种高档型住宅市场，其开发建设是建筑商实力的一种象征，而真正能承受这一类产品价格的人，毕竟是极少数，再加上，别墅所处的特殊地理优势，常常也是政府规划重点区域，受政府政策的直接影响尤为明显。因此，别墅的开发有其风险性，一旦决策失误，将带来不可低估的损失，在国内一些大城市，有的别墅区域，由于远离市中心，配套不完善，尽管价格较低，也难以出手，开发商不得不低价出售或者是用作地产商之间的交换筹码。
同时由于别墅的开发成本远远超过其他任何品种，许多开发商往往采用分期建设，这样也增加了别墅建设的时间，常受自然条件限制，也增加了开发商垫资和银行借贷资金的负担，开发期稍长，即造成企业资金紧张。在一些大城市，许多别墅区建成后已近一年、两年，仍空房累累，企业长期资金不能及时回收，无疑制约着再生产的继续。
另外，由于别墅开发对企业的决策要求很高，需要在建区之前对这一周边发展十分看好，对未来的升值有较为可靠的把握，如果建区之后受政策因素影响，该区域难以成为城市副中心或者是未来新开发区，其升值潜力将十分难于实现，如果该区域连正常配套条件都难以拥有，这一片别墅的销售和价格将十分惨淡。由于别墅多为独体建筑，一旦建成之后难以变更用途，更难以出售。这些都制约着别墅作为地产商进行商品生产。
但是从目前大城市的居住情况来看，别墅开发也是必然的。人们的居住品质不断提高，对居住环境要求的不断提高，必然促使其向高品位发展，在居住方式转变之后，一部分高收入人群对家庭办公、休闲、会客等特殊要求，也必然促使别墅区的开发朝着新的居住方向迈进。因此从整体上说，大城市的发展需要一大批高档住宅作为补充，需要一批特色住宅满足不同客户的高品位需求，同时也需要一批配套一流，具有独特居住方式的区域满足一部分人的置业要求。
