现在不能盖别墅了吗？
首先，我们要明确一点事实，目前全国各地都出现了“禁墅令”，但是“禁墅令”≠不允许建别墅！ 很多人把“禁墅令”和“限高令”混为一谈，其实不然。限制建筑的高度指的是控制高层建筑，而别墅本身属于低层住宅。所以“禁墅令”其实是对土地使用制度的改革，而非城市规划建设的立法方向。
从国家的政策导向来看，“禁墅令”是合理且必需的。近年来，随着一二线城市可建设用地的紧缺，各地纷纷出台土地限涨、限供的文件，同时，国家也对土地出让金开始征收城镇土地使用税。2021年7月份，财政部发布《关于做好房地产税收工作有关事项的通知》中，再次提及“对土地使用权出让金的征税工作，要进行必要的统计，开展相关的研究”。
由此看来，国家推进房地产税的脚步已经越来越近了。从全国各个城市颁布的楼市调控政策可以看出，未来房地产市场将更多的面向自住需求，投资属性将被大大削弱；住房市场也将从目前的“无房者”供应端转向“有房者”供应端。作为改善型购房需求的别墅产品，由于拥有占地面积大、容积率低的特征，势必会迎来一定的上涨空间，这也与国家推进城镇化发展、优化资源配置的政策导向相违背。“禁墅令”是在现有政策法规下，抑制别墅价格上涨的有效手段。
然而我们需要明白的是，禁止别墅用地的审批并不意味着现有的别墅小区会被拆除或者收回土地使用权，“禁墅令”更多指的是未来的新建项目。对于存量别墅区，“禁墅令”并不适用。比如我国的港澳台以及欧美等发达国家，别墅市场是非常成熟的，并且有着丰富的建造经验及成熟的市场体系。我国部分专家学者提出，国内的别墅区应该尊重其存在的价值并加以合理的规划引导。