独栋别墅有土地吗？
首先，我们要知道，我国现行法律中是没有“地役权”这个概念的，只有“地役权”这一称谓。根据《不动产登记操作规范》（修订版），地役权的登记需要提交下列材料： 如果独栋别墅的开发商在开发的时候并没有取得该土地的抵押权或者租赁权的话，那么理论上说这块土地是归开发商所有的；
但是，现实情况可能没有这么简单。因为：
1、很多独栋别墅的项目并非是由一个建设单位开发的，而是多单位合作开发，这种情况下土地的权属可能就不清晰了。比如王家的地和李家的地盖在一起，共同修了一座桥。最后房子盖好了，王家想把房子推倒，重新修一座自己的房子，那首先就得征得李家的同意才行。
2、如果是一个开发商开发的楼盘，通常情况是以小区为单位进行报批报建和产权登记，这种情况下也可能导致每个业主的土地使用权证上的宗地代码不一样。 我们以某知名房地产商开发的楼盘为例，看看其土地使用权证的样本： 可以看到，这位业主的宗地代码与小区的其他房屋业主的宗地代码是不一致的，其实这是由于建设项目的划分导致的。虽然小区的所有住宅都是同一家开发商开发的，并且统一设计、统一施工，但因为规划部门要求的建设项目分区原因，导致各房屋的地块编码不相同。
3、很多城市的郊区存在大量“批租地”的情况，即一块土地先批给某个企业使用，等将来条件成熟再建成房子出售。这种情况下，企业的土地使用权证书会有，但房子还没建，也就没有房产权证书。