别墅类产品如何定价？
谢邀，之前回答过类似问题，搬过来供大家参考 最近刚写了一篇关于别墅价格的文章，与大家分享。 首先我们定义一下别墅（或高端住宅）的范畴，通常我们说的高端住宅，是指容积率低于1.0的住宅用地，项目以多层、洋房为主，绿化率较高。这类用地在城市的供应量越来越少，目前大多数城市的别墅地块都位于郊区或者远郊地带。随着城市扩张，可开发土地的稀缺，未来的别墅产品一定会越来越向高端奢华方向发展，所以我们在讨论别墅价格的时候，需要把土地的价值加入进来。
影响别墅价格最核心的因素不是建筑风格，也不是户型，而是土地，因为别墅的土地都是零零散散，不可再生的，一块土地能不能做别墅、能做多少栋别墅已经是板上钉钉的事情，改变不了的。所以在讨论价格的时候，可以撇开所有因素，直接把土地价格加到建筑成本上就得到别墅的价格了。
当然这里说的土地价格并不是实际购买土地花的钱，因为实际买地花的钱已经包含在建筑成本中了，我们现在说的是土地的价值，也就是这块土地若用来盖普通住宅，假设能卖多少钱一平米(即普通住宅的价格)。既然知道了影响别墅价格的核心是土地，而我们又可以直接把土地价格加到建筑成本中得出别墅的价格，那么现在我们需要做的是找出影响土地价格核心的因素是什么。 影响土地价格有很多因素，比如：区位(地段)、交通、教育、医疗、商业配套、生态自然等。这些因素有些直接作用于土地价格，有些通过其它要素最终作用于土地价格。我们先确定最核心的影响土地价格的因素——学区。原因如下：
1、教育部明令禁止炒作学区房；
2、只要搞定了学区，基本定了这个项目70%的客户群体；
3、学区的划分遵循就近原则，客户群体确定后，政府会就近分配学校，所以学区基本上确定了项目的位置。 找到了影响土价格最核心的因素，我们就需要找到这一要素不同等级对应的项目，然后与项目价格进行比较，从而得出价格区间。
举例： 同一所学校旁边有A、B两个楼盘，A楼盘价格5000元/平方米，B楼盘价格6000元/平方米，我们可以说，学区的价值相当于1000元/平方米，A楼盘总价比B楼盘总价少10万元，也就是说，多出来的1000元/平方米，你可以再市区内买一个平米。 所以最后总结： 价格=(楼面价+建安成本)/(1-利润率) =(4000+4800)/(1-20%) =9600元/平方米 注：计算过程不考虑税费及其他相关费用。