有多少平方的别墅？
1. 多少平方米，这个题目有点大，我以一个案例来解答一下。 项目所在地为苏州，地形图展示的是基地内的等高线，可以看到天然地貌有一定的落差变化；卫星图展示是在城市建成环境中的基地，周围均为高层建筑。
2. 项目设计内容为一层车库＋两层住宅，总建筑面积约350㎡（含墙体、构件等所有结构面积），造价约400元/㎡。 最终效果如下： 项目的建筑平面图如下： 项目的立面图如下： 这个项目并不是什么豪华的别墅，而是普通的改善型住宅。
3. 这个项目中，建筑面积=套内面积+公摊面积。 公摊面积是电梯间、楼梯、过道等等公共部分分摊的面积，一般公摊面积占建筑物总面积的比例约为10%-15%，对于别墅这类低层住宅来说，公摊面积相对较小，大概也就百分之几左右。 这里需要引入两个概念，一个是建筑密度的概念，另一个是绿化率的概念。
4. 建筑密度即建筑物基底面积与建设用地面积的比率。 在一个固定地块上，建筑越密集，建筑密度越高；反之亦然。 别墅属于低密度住宅，一般来说，多层、小高层的别墅项目，建筑密度的区间一般在1-2.5；而纯独栋别墅，由于户均占地较大，密度一般在1以下。
5. 绿化率指项目规划建设用地范围内各类绿地面积之和与规划建设用地面积的比率。 比如，某块土地面积为10000平方米，其中绿地面积达5000平方米，那么该地块的绿化率为50%。如果这10000平方米的土地中，绿地只有2000平方米，那么绿化率就只有20%了。可见，绿化率反应的是绿化水平，而不是容积率和建筑密度。
在寸土寸金的北京有套自建的小别墅是许多人的梦想，但是在北京开开心心入了套小别墅，入住之后才想起来好像有点不太对劲，我买的别墅只有138平米的套内面积，户型还是2+1+1，怎么就被开发商给冠上“别墅”的名号了呢？实际上在北京只有建面200平以上的房屋才能被定义为“别墅”。
在北京要买真正的别墅，面积至少要达到200平以上
如果你之前有看过北京的在售项目，应该会有发现“叠拼”一词，如果连叠拼的建面都达到了200平以上，那么市面上的联排、独栋的建面更是在300平以上了。因为北京的土地贵，所以在土地上建房子的容积率会控制在1.6左右，所以一般建面在200平的别墅，在套内也只有130-140平。
北京叠拼别墅的实际面积
北京的别墅其实基本都被规划在五环六环之外，比如通州台湖、朝阳金盏、大兴、丰台、顺义、昌平、海淀山后等地区，所以即便是套内只有130-140平其实住进去感觉也不会太过于压抑。其实即便是在北京五环内，也有一些小院子，比如崇文门附近的天坛东里老社区，这里的房子普遍60年左右的房龄，虽然是老破小，但是也大多带院，而且建面有110-120平左右。
天坛东里户型可以达到120平
总的来说在北京如果你没有1000万以上的预算，那还是别惦记独栋了，毕竟北京独栋的起步面积都是600平以上，连六环内一些小社区的普通独栋小院，在上个月都是1500万以上的成交总价。如果你的预算在1000万一下，其实叠拼就可以考虑入手了。
北京六环外叠拼别墅价格在750万
实际上北京的别墅都是稀缺的，尤其是独栋，几乎已经接近于断供的状态，联排也基本上没有新增供应，新增供应也几乎都是叠拼。虽然叠拼属于别墅中的“低配”，但是叠拼一般也会采用两面对流，再加上北京别墅区的绿化率较高，居住起来还是比较舒服的。
