什么样的房子叫别墅？
什么是别墅，这个问题问得真是时候，昨天刚刚去绍兴越城区人民法院，参加一个朋友的房产纠纷庭审，该案被告就辩称自己买的房子是“别墅”，不应该按照普通住宅来计算赔偿面积。
庭审中，原告提供的证据显示，涉案房屋的建筑结构为混合结构，层数2层，房屋为独栋，有独立院落及围墙，被告提交的证据也显示涉案房屋规划用途为成套居住建筑、建筑面积为340平方米。 双方争议焦点在于本案所涉房屋是否属于别墅，应否调整按套内面积85%计算。
对此，原告认为，根据《中华人民共和国土地管理法》规定，农村村民住宅建设必须符合乡镇土地利用总体规划、村庄建设规划；《城市用地分类与代码》(GBT5795-1996)规定，别墅是指具有一定面积的独院式住宅。故涉案房屋虽建成于90年代，但性质上仍属别墅，不应以当前标准认定其实际利用率太低而调整为普通住宅。
被告则认为，我国对别墅的规划建设有着严格的规定和控制，被告所购买的涉案房屋虽然建成时间较早，但在当时确系别墅，且双方签约时，合同中约定房屋面积为340平方米，并不包括庭院等面积在内。现原告提供的房产证明确载明，房屋所有权总面积为295.56平方米，分摊公用面积47.24平方米，故实际使用面积应为248.32平方米，明显高于约定的340平方米，因此原告理应返还超额支付的购房款并承担违约责任。 法院认为，公民合法的财产受法律保护。本案中，原、被告签订的房屋买卖合同依法成立并生效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。
关于房屋的面积，原告提供的不动产权证书明确载明房屋建筑面积295.56平方米（含共用的墙体、柱子所占面积），比双方约定的340平方米减少了44.44平方米，应当认定原告未履行完自己提供足够面积的义务。至于原因，原告表示是因为历史遗留原因无法重新测绘，本院予以采纳。但鉴于原告已按约将房屋交付给被告占有、使用至今，被告理应按约支付相应的对价即继续履还款项的义务。因双方对付款的时间并未作具体约定，被告应当在收到原告提供的完备的产权转移登记材料后及时付清全款。逾期付款的，应当承担相应的违约责任。
关于违约金，被告主张按照双方约定每日万分之五的标准计收，原告则认为该标准过高请求法院酌情减少。结合本案合同的签订情况、履行情况以及当事人的过错程度等因素，法院最终酌定由被告支付原告违约金15万元。 一审判决后，双方当事人均表示不服提起上诉，目前该案正在二审审理过程中。