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2018年7月，青岛市市北区人民法院判决认定原告于2016年1月1日至2017年5月31日租赁的被告所有的位于青岛市市北区房产构成违约，支付被告租金89400元、违约金238300元并赔偿律师费损失25000元。 原告不服一审判决，提出上诉。青岛市中级人民法院于2018年12月作出二审判决，驳回上诉，维持原判。 这起案件的争议焦点在于，被告委托的物业管理公司向原告发出的《解除合同通知书》是否发生法律效力。
一审法院查明，涉案房屋位于青岛市北苑小区，由被告所有。小区共有38栋住宅，每栋楼为一单元，各单元为三层，共6层。因小区建设工期较长，2005年时原规划设计为坡屋顶的建筑，施工过程中改为了平屋顶建筑。2016年1月之前，涉案房屋一直由案外人青岛鑫江房地产开发有限公司（以下简称“鑫江房地产”）管理使用。 2016年1月1日，原、被告签订房屋租赁协议，约定原告承租被告所有的涉案房屋，用于酒店式公寓经营；租期五年，自2016年1月1日起至2017年12月31日止；第一年租金为18万元，第二年租金为19万元；原告应在每年12月31日之前一次性向被告付清本年度租金；租赁期间，原告承担水电费、暖气费和物业费，上述费用标准参照鑫江房地产对其租金收取的标准执行；租赁关系终止时，原告应当将所承租的房屋及配套设施以良好状态交付给被告；双方还约定了其他权利义务内容。 签约后，双方按约履行了合同义务。但自2016年起，原告未再交纳房租。2017年5月14日，被告委托的物业管理公司向原告送达《解除合同通知书》，通知原告因其拖欠房租已构成严重违约，物业中心依据合同约定和法律规定，决定解除与原告签订的租赁合同，要求原告接到通知后三日内腾空房屋、交付钥匙、结清相关费用并将房屋恢复至出租状态。该通知书通过挂号信邮寄方式送达原告。随后，被告更换门锁自行收回了房屋。
法院审理认为，本案系房屋租赁合同纠纷。案涉房屋租赁协议系双方当事人真实意思表示，合法有效。协议签订后，双方均应按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告主张其已经按照合作协议的约定支付了第一年的租金，第二年的租金虽未支付，但因被告一直未履行合同义务提供符合约定的房屋，故其不应承担违约责任。而被告则辩称原告未按约定支付房租，逾期已达八个月之久，其行为已经构成根本违约，其有权解除合同并要求原告承担违约责任。法院经审理认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告提交证据证明其已经依约履行了支付第一年租金的义务，根据合同相对性原则，该款项的性质属于租金，且已实际交付，故对原告该项主张，法院予以支持。关于原告主张的因被告原因导致租赁房屋无法使用的情况，因原告提供的照片仅能证明房屋的现状，不能充分证明租赁期限届满之时存在被告违约导致原告无法使用涉案房屋的情形，亦不能证明被告存在应当承担违约责任的事实，应承担举证不能的法律后果，故对原告的该项诉讼请求，法院不予支持。基于以上理由，法院判决驳回原告的全部诉讼请求。