天津别墅的潜力怎么样？
个人认为，一个区域是否有价值，要看这个区域的土地供应是否充足且结构合理，看区域规划，看交通规划，还要看看这个区域周边还有哪些配套。 一方面要看供给端，另一方面要看需求端。 首先来看需求端，有钱人购买别墅无非以下几种情况：一是投资，二是养老，三是私密性的考虑，四是城市原住民换别墅。 先说投资，投资的目的是获取投资回报，那么我们就需要看一下这个区域未来的土地供应如何，是否还有可供开发的住宅用地，如果有，那么该区域的价格就不会太高，因为供应较多；如果未来几年没有更多的土地供应，那么这个区域的房价就不会太低。 从这一点上来说，新立的津南区和西青区部分地段价格不高是有原因的了。
再说养老，养老型的客户一般看重的是环境和医疗资源，二者缺一不可。天津目前存在这样两个问题，一是环城四区的土地供应量较大，二是近郊农区改造产生的地块容积率较低，大多在1.0-1.2之间，这样的地块比较适合做低密社区，所以环城四区和滨海的地区出现了很多低密度洋房项目，而远郊则出现了很多类似联排别墅的产品。虽然这样的产品更适合养老，但是环境好的同时离市区较远，对于老年人来说生活并不方便。
其次是私密性，城市里的高层住宅由于采光等问题，很难做到很好的私密性，而别墅则完全可以满足。最后来看城市原住民置换别墅，这一部分客户群体数量不多，但对区域的影响比较大，他们更注重的是区域的发展和配套。
再来看看供给端，我们重点需要关注的是建设用地和住宅用地。 从数据上来看，住宅的建设用地确实不算多，但考虑到近年来很多地区住宅用地都做了调整，变成了商业用地，所以在商服用地方面应该还是有大量的地块供应。 如果从整体上来看，别墅区的地价和房价依然有较大的上涨空间，但是从个体上来讲，不同的项目会有不同的结果。 就拿中新生态城来说吧，之前一直非常火爆，但是最近出现了大批量房源上市现象，而且价格相比去年有了明显的下降，这种降价行为必然会传递到区域其它的别墅项目中，对项目产生一定的冲击力。像东丽湖、华明镇等处，虽然前期开发成本较高，但由于位置相对较差，后期销售相对较慢，导致项目的资金回流也较慢，所以如果资金压力较大的开发商可能很难坚持太久，价格上有较大的下调空间。
不过，现在别墅市场已经逐渐由高端人群向中端人群延伸，之前很多纯别墅区开始出现高层或洋房等产品，这类产品的出现会在一定程度上拉低整个别墅区的地价和房价水平。