北京中等别墅区在哪里？
说到别墅，就不得不提到一个概念——“郊区化”。 什么是郊区化呢？它是指随着交通技术的进步、交通工具的多样化和居民收入的提高，城市人口向郊区的迁移和集聚的过程。这个过程是一个“逆城市化”过程；在这个过程中，原来城市的中心地区（一般是老城）的人口和外迁，同时伴随着郊区人口的流入而使郊区得到发展。 所以从这个意义上说，北京的郊区别墅主要分布在通州、大兴、房山等地区。因为这些地方在近10年北京的发展中，由远郊的区域变成了市区的外围区域，形成了新的城区，并且引入了诸多产业，成为就业高地，吸引了大量在城市工作的人群居住在这里。
然而，我们注意到这样的现象——在北京这样一个土地资源紧缺的大都市里，人们对于别墅的需求与日俱增。据相关统计数据表明，2014年，新开盘项目85个，同比增长98%，总建筑面积达617万平米，是去年全年的2.3倍；2015年1-11月份，全市批准商品房预售面积522．8万平方米，其中住宅预售面积为424．5万平方米。近年来北京土地市场非首都功能疏解项目成交量持续大增。
那么问题就来了，为什么人们在一线城市里，在大北京这个土地紧缺的地方，对别墅这种高端物业需求反而增加了呢？我想这首先取决于中国当下独有的住房制度。在中国，住房有两种，一种是商品住宅，还有一种是非住宅类地产，即商业办公用房和别墅等。这两种不同的住宅类型有着不同的属性，前者是用来交易的，后者不是用来交易的。之所以要区分这两种类型的房子，是因为它们对应的土地性质是不一样的。
一般来说，普通商品住宅的土地性质叫做“出让用地”，也就是通俗所说的“商品房用地”，这类土地开发的房地产是可以合法上市交易的。而别墅的土地性质则是属于“划拨用地”，它是不能交易，或者叫限制交易的。 但是，这里的别墅一般都不是真正意义上的乡村田园别墅，而是城市规划推进下的“伪别墅”。它们的出现与城市的扩张和郊区化的进程息息相关。因为在城郊结合部，一般距离市中心相对较远的区域，往往能够享受到更加宽松的住房和土地政策。比如同样的建设规模，如果在市中心肯定是拿不到土地证而不能合法建设的，但是在距离市中心五六公里外的郊区就能顺利拿到。虽然这些建筑还是位于城市中，但是其土地性质却带有鲜明的郊区分割的特征。
既然可以在不改变土地性质的前提下增加建筑面积，并且建成后的别墅仍然可以办理产权证，显然这些带院子的洋房就会比一般的高层公寓更有优势，自然受到市场的追捧。于是，这样一种本来应该出现在偏远乡间的宅子却在城市中心区出现了。
我们可以得出这样一个结论：由于中国的住房体系分为商品住宅和非住宅两类，导致在城市里大面积居住用地十分紧缺的情况下，人们对于别墅这种大尺度的住宅产品需求反倒增加了。