如何分别别墅与住宅？
这题我会！作为一个在长三角负责项目规划的，经常跟地产商、建筑师、业主打交道，对别墅和住宅的设计、审批有一丢丢了解~ 主要从设计规划和建筑设计两个方面来说明。
一.建筑本身
1）用地面积（这点不知道算不算……反正有地就有房哈哈哈） 用一句话总结就是——别墅用地大！ 以上两类房屋占地面积最小需要0.3亩，最大需要4亩；而一般多层、小高层住宅占地面积一般在0.8-1.2亩左右，高层则在1.2-2.0亩。当然，地块大小还要考虑容积率等指标，但同类型建筑面积的情况下，别墅的用地面积是远大于普通住宅的。
2）建筑高度 上图中两种户型，都是多层住宅，总高度都不超过16米。那么按照规划条件，属于低层住宅。而在现实中很多这样的多层住宅往往被做成了高层住宅，这是违法的。因为《城乡规划法》中明确规定： 第四十四条 在城市规划区内新建、改建、扩建建筑物、构筑物以及其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请。
第六十四条 未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上人民政府城乡规划主管部门责令停止建设，限期改正，逾期不改正的，可以拆除。 所以如果被举报，这类非法建造的高层住宅是有可能被强拆的。虽然出现这种情况的概率不大。
3）立面造型 一般我们给别墅设计外立面的时候，会尽量营造一种凹凸有致、层次感分明的视觉效果。所以从远处看，别墅的线条是比较丰富的。 而普通住宅的外立面则是相对比较平整的。
二.规划设计方面
1、停车位 在同样满足停车要求的前提下，别墅的停车位一般会做成地下车库的形式，而普通住宅则有可能设置地面停车位或地下停车场。 原因是别墅的容积率低，为了追求绿化率，所以建筑与建筑之间的距离也会比较宽松，这就使得别墅的停车位更容易采用地下的方式。普通住宅由于容积率较高，为了避免拥挤，往往会采用相对紧凑型的平面形式，因此停车位就可能会设置在地面上。
2、园林景观 这里说的别墅的园林景观不仅仅指的是庭园，还包括外围的公共环境——也就是所谓的别墅区的外围景观。通常来说，别墅的园子都会比较大，除了种植乔木灌木之外，还会有草坪、水系等等。而普通住宅的园林景观就会精致小巧许多。 另外，对于别墅区而言，由于其用地宽裕，所以园林景观更有可能做到步移景异、景色相融。而对普通住宅来讲，由于要控制成本，很难做到这一点。