别墅怎么估价？
目前，我国的房产评估机构主要分为三类： 第一类是银行委托的金融机构； 第二类是土地房地产评估机构的分支机构； 第三类是独立于上述两类之外的房产评估公司。 其中，银行委托的金融机构主要职责是根据监管要求，对抵押贷款房屋进行估值以确定贷款金额。
由于银行等金融机构放贷时通常要求借款人提供抵押物并设定抵押权，而抵押物价值确定与否直接关系着银行的债权能否及时实现，金融机构在放贷的过程中往往需要第三方权威评估机构对抵押物即房屋的价值进行评估。
基于以上功能的不同，不同的评估机构对同一交易标的物的评估结果可能会有差异，但是差别不应过于悬殊。 另外值得关注的是，尽管目前市场上存在大量的不动产评估机构，但能够对别墅等高档物业、复杂产权情形做出准确评估的机构却并不多。
一方面，因为别墅区环境优越，地理位置相对较好，导致其市场价格一般较高；
另一方面，由于购买别墅的消费者一般具有较好的经济基础，对其购房所需的资金一般不需要通过银行贷款的方式来解决，因此对于贷款银行的抵押物估值要求不会太严格。 所以，即便市场交易情况变化迅速，价格起伏明显，有实力的买家也不会在购买别墅时担心价格下跌而导致自己遭受损失。
在这种情况下，作为第三方的评估机构必然难以获得交易双方的真实信息，评估结论也难免会受到一定的影响。
估价别墅的四大要素
一、位置：位置往往是决定别墅价格的主要因素，对于独立式别墅而言，价格高低主要与其基地条件，基地位置，临近环境有关。基地条件包括：地形是否平坦、是否过于接近水源、基地是否足够宽广等，基地位置指距市中心的距离以及距地铁、公路车站及生活设施的远近，相邻环境主要指是否临近高尔夫球场、公园、湖泊等良好的自然环境。
二、类型：在相同的位置上，由于别墅的类型不同，也会使得别墅的价格略有差别，例如在别墅区之内，一般独门独院的独立式别墅价格最高，而联排别墅和叠拼式别墅的单价会较低，合院式别墅与独立式别墅相比，虽然缺乏私密性，但品质上乘，居住舒适度较佳，价格也较为适中。在别墅内部，因为有前后院，所以使人的活动空间大大超出建筑面积，这也是使独门独院的独立式别墅价值提高的主要原因。
三、朝向：与普通住宅一样，别墅的朝向也是很重要的增值因素。由于别墅基地较大，因此在朝向和采光上都大大优于普通住宅。一般而言，能最大限度照顾到居住舒适性的朝向，价格普遍较高，在北京这样冬季较寒冷的地区，南北通透的朝向和南向户型在别墅中也是最佳的朝向，价格也较优。
四、面积：与普通住宅相比较，由于造价上高出数倍，别墅在取得居住空间上的花费要低廉很多，而取得“附属”空间的花费也同样低廉，在花费相同的情况下，别墅的“单位面积”的价格要远在普通住宅之下，因此有实力的置业者大多选择面积较大、品质较高的楼王或楼王组团，由于居住面积大，价格更低，能获得更高的“单位价格”价值和居住舒适度。
